Cet arrêt de la Cour de cassation ↗️ concerne un litige immobilier complexe, impliquant plusieurs parties et des questions de vices cachés et de garanties lors d’une vente immobilière.

Contexte de l’affaire

• Ventes successives :
  • Mme [W] a vendu une maison à M. et Mme [N] (nus-propriétaires) et à M. [X] (usufruitier).
  • Ces derniers ont ensuite revendu cette même maison à Mme [K].
• Découverte d’un vice caché : Mme [K] a découvert après l’achat un réseau d’évacuation des eaux usées non signalé dans l’acte de vente.
• Actions en justice :
  • Mme [K] a poursuivi les vendeurs (M. [X], M. et Mme [N]) pour résolution de la vente et dommages-intérêts, invoquant la garantie des charges non déclarées.
  • Les vendeurs ont ensuite intenté une action en garantie contre Mme [W].

Points juridiques clés

• Garantie des servitudes non apparentes :
  • L’article 1638 du Code civil prévoit que si un bien vendu est grevé de servitudes non apparentes et non déclarées, l’acheteur peut demander la résiliation du contrat ou une indemnité.
  • La Cour de cassation rappelle que cette garantie fait partie de l’obligation du vendeur d’assurer à l’acheteur la possession paisible du bien.
• Clauses d’exonération de garantie :
  • Les parties peuvent convenir de limiter ou d’exclure la garantie d’éviction.
  • Cependant, la Cour précise que, en l’absence de clause expresse contraire, le vendeur reste tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées.
  • Dans ce cas precis, la cour de cassation a estimé que la clause inscrite dans l’acte de vente, qui précisait que l’acheteur prendrait le bien dans l’état ou il se trouvait au moment de la vente, et qu’il ne pourrait faire aucun recours envers les vendeurs pour quelques raison que ce soit, notamment pour les vis cachés, ne permettait pas aux vendeurs d’etre exonéré de la garantie des servitudes non apparentes.
• Cassation de l’arrêt de la cour d’appel :
  • La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Agen, qui avait rejeté l’action en garantie de Mme [K].
  • Elle a estimé que la cour d’appel avait mal interprété la clause d’exonération de garantie.
  • La cour de cassation a aussi cassé par voie de conséquence la disposition de l’arrêt de la cour d’appel qui disait qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur l’action en garantie des vendeurs envers Mme [W].
• Conséquences :
  • L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Bordeaux, qui devra statuer à nouveau.
  • Les vendeurs sont condamnés à payer des dépens et une indemnité à Mme [K].

Cet arrêt clarifie l’étendue de la garantie des servitudes non apparentes et les limites des clauses d’exonération de garantie dans les ventes immobilières. Il rappelle l’importance pour les vendeurs de déclarer toutes les charges grevant le bien et pour les acheteurs de vérifier attentivement les actes de vente.

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