CA.Paris, 4, 1, 3 novembre 2023, n° 22/02225 ↗️

Dans une affaire de vente immobilière, des vendeurs ayant initialement contacté une agence (agence 1) pour vendre leur bien, concluent finalement la vente avec des acquéreurs présentés par cette même agence, mais via une autre agence (agence 2). L’agence 1 réclame alors des dommages et intérêts en se basant sur une clause pénale du mandat initial. Les vendeurs, soucieux des conséquences juridiques, consultent leur notaire qui, après une analyse jugée erronée, les rassure sur l’absence de risques. La cour d’appel a finalement reconnu le manquement du notaire à son devoir de conseil et d’information, le condamnant à payer une partie des dommages et intérêts dus à l’agence 1. Bien que l’agent commercial de l’agence 2 ait également mal informé les vendeurs, sa responsabilité n’a pas été retenue car il avait consulté le notaire. Cette affaire souligne l’importance du rôle du notaire dans l’information et le conseil de ses clients lors de transactions immobilières.

Explications

Contexte

• Mandat initial: En 2018, Mme [T] et Messieurs [T] (les vendeurs) confient un mandat non exclusif à l’agence ORPI pour vendre un bien immobilier.
• Offre infructueuse: Un couple ([O]) fait une offre, mais elle est refusée.
• Second mandat: Mme [T] signe un autre mandat non exclusif avec l’agence SAINT JOSEPH IMMOBILIER.
• Vente: Finalement, le bien est vendu aux époux [O] via l’agence SAINT JOSEPH IMMOBILIER.

Litige

• Clause pénale: L’agence ORPI, se sentant lésée, réclame des dommages et intérêts aux vendeurs en invoquant une clause pénale dans le mandat initial.
• Procédure judiciaire: S’ensuit une série de procédures judiciaires, les vendeurs appelant en garantie l’agence SAINT JOSEPH IMMOBILIER et leur notaire.

Décision du tribunal

• Clause valide: Le tribunal valide la clause pénale.
• Condamnation: Les vendeurs sont condamnés à payer des dommages et intérêts à ORPI.
• Garanties rejetées: Les demandes de garantie contre l’agence SAINT JOSEPH IMMOBILIER et le notaire sont rejetées.

Appel

• Arguments des vendeurs: Ils estiment la clause abusive, contestent leur responsabilité et mettent en cause le devoir d’information du notaire et de l’agence SAINT JOSEPH IMMOBILIER.
• Arguments des autres parties: Les autres parties (ORPI, notaire, SAINT JOSEPH IMMOBILIER)campent sur leurs positions initiales.

Décision de la cour d’appel

• Jugement confirmé: La cour confirme le jugement de première instance sur la validité de la clause pénale et la condamnation des vendeurs.
• Responsabilité du notaire: La cour reconnaît un manquement du notaire à son devoir d’information et le condamne à verser des dommages et intérêts aux vendeurs.
• Responsabilité de l’agence SAINT JOSEPH IMMOBILIER: La cour estime que l’agence n’a pas commis de faute justifiant sa mise en cause.

Les vendeurs sont finalement tenus de payer la clause pénale à l’agence ORPI, mais obtiennent des dommages et intérêts de leur notaire en raison de son manquement à son devoir d’information. L’agence SAINT JOSEPH IMMOBILIER est, quant à elle, hors de cause.

• Jurisprudences