Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 17 octobre 2024, pourvoi n° 22-22.882

La notion de garantie des vices cachés, un pilier du droit de la vente immobilière, vient d’être une nouvelle fois éclaircie par la Cour de cassation.

Depuis 1804, le Code civil protège les acquéreurs d’un bien immobilier contre les défauts cachés que celui-ci pourrait présenter. Un dispositif solide, renforcé par la jurisprudence qui a notamment établi que les professionnels de l’immobilier, présumés connaître les vices de la chose vendue, ne peuvent se soustraire à cette garantie.

Une nuance essentielle

Cependant, une question se posait : un agent immobilier agissant dans un cadre privé pouvait-il être considéré comme un professionnel au sens de cette garantie ?

C’est à cette interrogation que la plus haute juridiction française a apporté une réponse nuancée le 17 octobre 2024.

Les faits de l’espèce

Dans l’affaire jugée, un couple avait acheté une maison à un autre couple dont l’époux était agent immobilier. Le compromis de vente contenait une clause excluant la garantie des vices cachés. Or, des défauts importants ont rapidement été constatés dans le bien.

Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs en justice. La cour d’appel a rejeté leur demande, considérant que le vendeur agent immobilier n’avait pas agi en qualité de professionnel dans cette opération immobilière isolée.

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation a confirmé cette décision. Elle a souligné que le simple fait d’exercer la profession d’agent immobilier ne suffit pas à caractériser la qualité de professionnel au sens de la garantie des vices cachés. Il faut également prendre en compte les circonstances de la vente: l’objectif poursuivi, le caractère isolé ou répété de l’opération, etc.

Dans le cas d’espèce, la cour d’appel avait retenu que la vente avait été motivée par des raisons personnelles (problèmes de santé) et qu’il s’agissait d’une opération isolée. Ces éléments ont permis de conclure que le vendeur n’avait pas agi en qualité de professionnel.

Les implications pratiques

Cette décision apporte une précision importante en matière de garantie des vices cachés. Elle rappelle qu’il ne suffit pas d’être un professionnel de l’immobilier pour être soumis à cette garantie de manière systématique.

Toutefois, la Cour de cassation ne bouleverse pas le principe général selon lequel les professionnels de l’immobilier sont présumés connaître les vices des biens qu’ils vendent. Ainsi, si un agent immobilier vend régulièrement des biens immobiliers, même dans un cadre privé, il pourra difficilement échapper à la garantie des vices cachés.

En conclusion

La qualité de professionnel, essentielle pour l’application de la garantie des vices cachés, doit être appréciée au cas par cas, en fonction de l’ensemble des circonstances de l’opération. Cette décision de la Cour de cassation invite donc à une analyse fine de chaque situation.

Conseils aux acquéreurs

• Se faire assister par un professionnel : Un avocat pourra vous aider à analyser le compromis de vente et à vérifier si les conditions légales sont respectées.
• Effectuer des diagnostics : Avant de signer, il est essentiel de réaliser tous les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.) et d’autres diagnostics complémentaires si nécessaire.
• Négocier une clause de garantie complémentaire : Même si le vendeur est un particulier, il est possible de négocier une clause de garantie complémentaire pour se protéger en cas de découverte de vices cachés.

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