Un acte notarié ne suffit pas pour prouver une usucapion : la Cour de cassation le rappelle dans cette décision: Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 septembre 2024, 23-11.543

La Cour de cassation a récemment rendu un arrêt qui vient rappeler les conditions strictes à remplir pour prouver une usucapion, et notamment l’insuffisance d’un simple acte notarié

L’usucapion, c’est ce mécanisme juridique qui permet d’acquérir un droit de propriété sur un bien immobilier par une possession prolongée, paisible et continue. En d’autres termes, il est possible de devenir propriétaire d’un terrain ou d’une maison simplement en l’occupant pendant un certain nombre d’années, à condition de remplir toutes les conditions légales.

Un acte notarié, élément de preuve, mais pas suffisant

Dans un arrêt du 12 septembre 2024, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la valeur d’un acte notarié constatant une usucapion. Si un tel acte peut constituer un élément de preuve intéressant, il ne suffit pas à lui seul pour établir de manière définitive l’acquisition du droit de propriété par usucapion.

En effet, pour que l’usucapion soit reconnue, il faut que la personne qui se prétend propriétaire puisse apporter la preuve d’une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Cette preuve doit être établie par des actes matériels concrets, comme par exemple des factures de travaux, des impôts fonciers acquittés, ou encore des témoignages.

Pourquoi un acte notarié ne suffit-il pas ?

Plusieurs raisons expliquent pourquoi un acte notarié ne suffit pas à lui seul. Tout d’abord, un acte notarié est établi par un notaire sur la foi des déclarations des parties. Or, ces déclarations peuvent être contestées. Quoiqu’à ce stade, il serait intéressant de nous questionner sur « la force probante de l’acte notarié », dès lors que le notaire doit s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il rédige avant de l’authentifier.

En l’espèce, il semblerait que la Cour de cassation a jugé que la possession doit être effective et continue pendant toute la durée requise par la loi. Un simple acte notarié ne permet pas de vérifier si cette condition a été remplie.

Les conséquences pratiques de cet arrêt

Cet arrêt a des conséquences importantes pour les personnes qui souhaitent invoquer l’usucapion pour acquérir un bien immobilier. Il rappelle qu’il est indispensable de réunir un faisceau d’éléments de preuve solides pour convaincre un juge et qu’un acte notarié, aussi « probant » qu’il soit ne suffit pas à démontrer la bonne foi du requérant.

En conclusion

Si l’usucapion est un mécanisme juridique intéressant, il ne faut pas le confondre avec une simple formalité administrative. Pour faire valoir ses droits, il est essentiel de se faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier.

Lu sur les réseaux sociaux

« Une tentative de « passage en force » avec l’appui d’un notaire qui s’est excessivement impliqué en instrumentalisant son statut d’officier ministériel, sans doute pour satisfaire un bon client. Le notaire n’est pas un juge. Il n’a aucun pouvoir pour constater une usucapion. [NB: auquel cas pourquoi faire un acte qui a valeur de force probante, sauf à considérer que le notaire à manqué de diligences?] Un acte authentique unilatéral en ce sens n’a aucune valeur juridique. Il aura tout au plus la valeur d’un fait juridique parmi d’autres en cas de saisine d’un juge. »

Un autre article sur le site Actu-juridique ↗️ reprends une autre décision Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, no 23-17.458 ↗️. La troisième chambre civile précise que « l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, mais il appartient au juge d’apprécier la valeur probante des témoignages relatés dans cet acte quant à l’existence d’actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée ».

👉De fait, quelle force probante possède un acte authentique qui constate une usucapion dans la preuve de la possession.

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