Vendredi 5 juillet était organisée la première soirée « Not’été » à Angers, une animation destinée à 𝐝𝐞́𝐜𝐨𝐮𝐯𝐫𝐢𝐫 𝐥𝐞𝐬 𝐮𝐧𝐢𝐯𝐞𝐫𝐬 𝐦𝐞́𝐜𝐨𝐧𝐧𝐮𝐬 𝐝𝐮 𝐧𝐨𝐭𝐚𝐫𝐢𝐚𝐭 𝐞𝐭 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐣𝐮𝐬𝐭𝐢𝐜𝐞.

6 curieux étaient présents et se sont montrés fort intéressés lorsqu’ils ont appris le contenu du rapport de l’Inspection Générale de la Justice ou comment Maître de Mascureau, l’avocat de la Chambre des notaires du Grand Anjou, considère que « il n’existe pas d’éléments justifiant de mettre en cause la responsabilité civile professionnelle des notaires » lorsque ceux-ci confondent des plans de réseaux avec des plans de cadastre, ne répondent pas à une demande d’annulation d’une vente ou menacent un ACQUÉREUR de sanctions financières s’il ne signe pas un acte de vente alors qu’il n’a pas les informations qu’il demande.

Le parcours

NOT’ ÉTÉ – PLAN du PARCOURS

Promenade du Bout du Monde (départ)

NJL Notaires – notaires associés

17 Rue Toussaint, 49100 Angers

Chambre interdépartementale des Notaires de Maine-et-Loire, Mayenne et Sarthe (CIN)

19 Rue Chevreul, 49100 Angers

La Maison du Conseil (Me GRASTEAU, ancien président délégué de la CIN)

14 Rue Chevreul, 49100 Angers

ACR Avocats (Cabinet d’avocats de la CIN)

2 Bd Bessonneau, 49000 Angers

Tribunal de Grande Instance

Rue Waldeck Rousseau, 49100 Angers

Centre des Finances Publiques

15bis Rue Dupetit Thouars, 49000 Angers

Préfecture

Pl. Michel Debré, 49934 Angers

Promenade du Bout du Monde (retour)

L’animation

Pour rappel, la sortie était animée par Philippe Chabert. Son « CV » est disponible ici (nouvelle fenêtre).

Départ

Château d’Angers

• 2 démarches : une individuelle et une collective
• Mon dossier individuel doit servir l’intérêt général puisqu’il pourrait mener à une jurisprudence (ensemble des décisions de justice relatives à une question juridique donnée. Il s’agit donc de décisions précédemment rendues, qui illustrent la manière dont un problème juridique a été résolu).

• La loi 25 ventôse an XI (16 mars 1803 – Napoléon pas encore empereur), en son article 1^er dispose que « Les notaires sont les fonctionnaires publics », ceci jusqu’à l’Ordonnance de 1945 qui dispose que « Les notaires sont les officiers publics ».

REPÈRES :

• Loi = voté par le pouvoir législatif (Assemblée Nationale)
• Ordonnance = voté par le pouvoir exécutif (Gouvernement)

CONTEXTE HISTORIQUE :

• En 1939, les Notaires français étaient regroupés en deux associations professionnelles :
  • L’association nationale des notaires de france (Paris, effectifs en baisse)
  • La fédération des notaires ruraux (campagnes, effectifs en hausse)

• Juillet 1940 = pleins pouvoirs au Maréchal Pétain
• Dès la déclaration de guerre, la Fédération des notaires ruraux avait volontairement suspendu son activité. L’Association Nationale n’a pas eu les mêmes scrupules et, profitant de la présence d’un Ministre qui ignorait tout de la question notariale, obtenait du gouvernement Pétain, les lois du 16 juin 1941 sur la réorganisation du notariat et en particulier la création du CONSEIL SUPÉRIEUR DU NOTARIAT (Lobby).
• En 1945, un Général non élu démocratiquement par les urnes pour succéder au gouvernement du Maréchal Pétain.
• Ordonnance de 1945 prise par un gouvernement provisoire administré par le Général de Gaulle dans un contexte d’urgence d’après-guerre.

RÔLE ET OBLIGATIONS :

« le notaire a une obligation de conseil à l’égard de ses clients. Il doit leur fournir une information complète et leur proposer les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré. Le notaire doit être impartial et doit faire passer l’intérêt du client avant son propre intérêt »

Étape 1

NJL Notaires / Me CABALLÉ

• 2 notaires : Me CABALLÉ (notaire vendeurs) et Me SOUEF MARCHAL (notaire acquéreur)
• Demande à 4 reprises des documents de réseaux
• 1ère annulation de la vente faute d’obtention des documents auprès de Me CABALLÉ
• Courrier de menace de sanctions pénales et financières si absence de signature
• Confusion plan des réseaux et cadastres
• Perçoit 14000€ d’honoraires de négociation (agent immobilier AVANT notaire…). 3x plus cher…
• Problèmes réseaux dès le lendemain de la vente
• Me SOUEF MARCHAL (transmettre un mail à Me CABALLÉ > Aucun retour)
• Absence de réponse à la demande d’annulation de la vente
• 3 mois plus tard, découverte de vices-cachés sur la toiture

• Témoignages d’une bonne douzaine de témoins recueillis contre Me CABALLÉ : « notaire peu scrupuleux », « un incompétent », « un vrai arnaqueur », « il a beaucoup de casseroles au cul » et de « ne jamais faire appel à lui ». À noter que deux témoignages m’avaient interpellé : « on a eu de gros soucis avec lui au point que j’en ai informé la Chambre des notaires même si je sais que ça servira à rien car il est complètement couvert » ou « le notaire dont vous nous parlez n’est pas du tout apprécié dans le métier ».

• Démission du notaire en juillet 2023. « Lorsqu’une chambre veut se débarrasser d’un notaire, est mise en place une procédure d’exfiltration très discrète. De l’extérieur, rien n’est visible et les errements de ce notaire ne sont pas reconnus officiellement par l’institution (ce que vous constatez) ».

• Réactions sur Facebook : « enfin », « miracle », « ouf », « super », « bonne nouvelle », « il est temps ». Et 45 mentions « j’aime » sur la publication ce qui est loin d’être anodin pour une petite commune d’un peu plus de 2 000 habitants.

• Effectivement enregistrements Me GUEGUEN, Me COURTOIS et Me MARRONNEAU

Étape 2

Chambre des notaires du Grand Anjou

• Un rapport de l’Inspection Générale de la Justice évoque en 2020 :
  • « Les inspections, faute d’une analyse très poussée par les parquets, viennent insuffisamment alimenter le champ disciplinaire ».
  • « Ce mode de traitement est d’autant plus contestable qu’il reste cantonné au sein de chaque profession, à l’abri de tout regard extérieur, alimentant la critique de l’entre-soi ».
  • « L’importance de ce traitement infra disciplinaire explique certainement la faiblesse du nombre de sanctions prononcées annuellement ».
  • « Cette difficulté à connaître et donc à restituer symbolise bien […] une opacité certaine ».
  • « La mise en cause de l’honorabilité est souvent visée dans les rapports irrespectueux du professionnel avec ses confrères et les magistrats, l’honneur de la profession devant avant toute chose être préservé ».
  • « La discipline, sanction d’un comportement contraire à la déontologie, est même quelque peu éludée afin de ne pas nuire à l’image de la profession ».
  • « Un contrôle par les pairs, exercé dans les chambres régionales ou départementales, ne garantissant pas un respect suffisant des obligations déontologiques ».
• Pourtant, la loi impose aux instances d’appliquer des sanctions disciplinaires à l’encontre de ses membres qui manquent à leurs obligations professionnelles, mais également d’informer le procureur de la République dans le cas où un « officier a révélé son inaptitude à assurer l’exercice normal de ses fonctions ». Une seconde ordonnance dispose quant à elle que « la Chambre des notaires a pour attributions de faire connaître aux instances compétentes les infractions disciplinaires dont elle a connaissance ». Enfin, un décret va même jusqu’à prévoir des sanctions si « les présidents des Chambres […] qui n’informent pas respectivement le procureur de la République […] des irrégularités commises par l’un de leurs confrères […] sont passibles de sanctions disciplinaires ».

• Le rapport annuel du Médiateur du Notariat évoquait, à l’époque des faits, que « 56% des demandes ne peuvent prospérer du fait du refus du notaire de participer au processus de médiation (28%) ou du défaut de réponse de la part du notaire à la demande réitérée par le Médiateur de savoir s’il accepte ou non de participer à ce processus (28%) ». Sans compter les 4% de demandes classés sans suite ou non-recevables par le médiateur.

• Depuis la réforme pour la confiance en l’institution judiciaire de 2022, si vous avez un litige avec un notaire vous pouvez saisir l’autorité disciplinaire.

• En premier ressort, il s’agit d’une Chambre de discipline composée d’un Président, magistrat du siège de la Cour d’Appel, et de deux notaires.
• En appel, il s’agit d’une Cour Nationale de discipline auprès du Conseil Supérieur du Notariat, composée d’un Président, magistrat du siège de la Cour de cassation, de deux magistrats du siège de la Cour d’Appel, et de deux notaires.
• Chantal Ferreira est la Première présidente de la cour d’appel de Chambéry. Dans un article paru sur le site la vie nouvelle, elle nous explique que: « Je suis issue d’une famille de juristes. Mon père était notaire, ma sœur l’est aussi ».

Dès lors, le justiciable qui a un problème avec un notaire va s’adresseren premier ressortà la Chambre de discipline composée de Chantal Ferreira et de 2 notaires. La suite vous vous en doutez…Comment écarter le conflit d’intérêt quand on est soi-même juge et partie?

Étape 3

La Maison du Conseil (étude Me GRASTEAU)

L’entre-soi désigne un phénomène social qui se caractérise par la tendance à se regrouper entre personnes partageant des caractéristiques communes, qu’elles soient sociales, professionnelles, culturelles, etc.

• Réseaux professionnels: Les notaires entretiennent des réseaux professionnels étroits, tant au sein de leur propre profession qu’avec d’autres acteurs du monde juridique et économique. Ces réseaux peuvent faciliter l’accès à l’information, à la clientèle et aux opportunités professionnelles, mais ils peuvent également contribuer à l’exclusion de ceux qui n’en font pas partie.
• Manque de transparence: Le fonctionnement de la profession notariale est critiqué pour son manque de transparence. Les instances disciplinaires, par exemple, sont souvent composées de notaires eux-mêmes, ce qui peut poser des questions d’impartialité.
• Risques de conflits d’intérêts: Les liens étroits entre les notaires et d’autres acteurs du monde juridique et économique peuvent créer des conflits d’intérêts. Les notaires peuvent être tentés de privilégier les intérêts de leurs réseaux au détriment de l’intérêt général.
• Atteinte à l’image de la profession: Le manque de transparence et les soupçons de favoritisme peuvent nuire à l’image de la profession notariale auprès du public.
• Cf. Rapport de l’Inspection Générale de la Justice (supra)

• Objectif de l’Observatoire Indépendant du Notariat en France = lutter contre l’entre-soi.
• Libérer la parole autour de la profession
• « La Rédaction du [nom du site] ne souhaite pas être associée en tant que co-responsable potentiel d’une publication sur un sujet qui peut avoir des implications juridiques pour nous ».

Je lui demandais donc de sanctionner son confrère situé à seulement 26 km de son étude.

On pourrait même imaginer que le président pourrait avoir un jour la responsabilité de sanctionner son propre associé, dans sa propre étude !

Étape 4

Cabinet d’avocats ACR (et assurances MMA)

• L’avocat Me Mascureau et les assurances MMA :
  • Pas de problème si SOUEF MARCHAL confond réseaux et cadastre
  • Pas de problème si SOUEF MARCHAL ne répond pas à l’annulation de la vente
  • « il n’existe pas d’éléments justifiant de mettre en cause la responsabilité civile professionnelle des notaires ».

• Et pour cause ! S’il s’agit de manœuvres de la part des notaires c’est du domaine du droit Pénal Mensonge par omission ?

• REPÈRES :
  • Droit Civil = litiges privés entre les individus (horizontal, entre les personnes)
  • Droit Pénal = comportements nuisibles à la société (vertical, Ministère Public Vs Accusé)

• La RC professionnelle (chez MMA assurances) qui intervient dans le cadre d’une faute involontaire du notaire mais qui refuse d’intervenir si le notaire semble faire l’objet de fautes volontaires de sa part.
• La Caisse Centrale (ou Régionale) de Garantie qui intervient en second lieu si les assureurs MMA ne veulent pas prendre en charge le litige. Dans ce cas c’est le Comité Technique Régional (composé de notaires) qui se regroupe pour activer ou non la Garantie Collective (c’est à dire sa propre Garantie…).
• Juges et parties…

• Procédures bâillons :
  • 1 plainte pour harcèlement en août 2021
  • 1 plainte pour harcèlement en décembre 2022
  • 1 garde à vue en septembre 2023

• Aucun accès au contenu des rapports rendus par les notaires à leurs assureurs. Sauf qu’un témoignage indique que Me CABALLÉ avait menti à la Chambre il y a une dizaine d’année. La victime n’a pas accès au contradictoire.

• EXTORSION, comme définie dans l’article 312-1 du Code pénal qui incrimine « le fait d’obtenir par violence, menace de violences ou contrainte soit une signature, un engagement ou une renonciation, soit la révélation d’un secret, soit la remise de fonds, de valeurs ou d’un bien quelconque ».
• ESCROQUERIE PAR ABUS D’UNE QUALITÉ VRAIE, comme définie dans l’article 313-1 du Code pénal qui incrimine « le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge ».

Étape 5

Tribunal de Grande Instance

Procureur = Ministère de la Justice = enquête

• Le rapport de l’Inspection Générale de la Justice évoque en 2020 :
  • « L’autorité judiciaire a pour mission d’exercer la surveillance des professions. Or, la mission a constaté des pratiques et initiatives localement très différentes qui sont le plus souvent fonction de l’appétence personnelle des magistrats en charge des professions réglementées ».
  • « Certains magistrats du parquet n’hésitent pas à exprimer leur difficulté à lire et exploiter tous ces rapports, affirmant ne pas savoir quelles suites leur donner ».
  • « Ils [les procureurs] font aussi état d’un manque de compétence et de formation pour décrypter des données techniques, comptables de professions dont ils connaissent mal le contexte et les pratiques et ainsi ne pas être à même de percevoir la gravité de certains écarts ».

Réforme des parquets : vers plus d’indépendance des procureurs ?

• La question de l’indépendance du parquet est un sujet ancien et sensible en France. Depuis plusieurs années, des voix s’élèvent pour dénoncer la subordination des procureurs à l’exécutif, et plaider pour une plus grande autonomie de leur action.
• Il est important de noter que la question de l’indépendance du parquet est complexe et ne se résume pas à une simple question de statut. De nombreux autres facteurs peuvent influencer l’action des procureurs :
  • culture professionnelle
  • pressions médiatiques
  • opinion publique

• En 2015, durant la réforme Macron, les députés étaient l’objet de harcèlement par les notaires
  • RMC-BFM titrait « Loi Macron: l’impressionnant lobbying des notaires contre le projet de réforme »
  • le Monde évoquait le lobbying « sans précédent » des notaires contre la loi Macron
  • Libération nous parlait du « harcèlement de députés, nouveau sport des notaires »
  • Un notaire corse allant même jusqu’à menacer de mort Emmanuel Macron. Il n’a reçu comme sanction qu’un simple rappel à la loi de la part du procureur de la République. Le président du CSN, considérant quant à lui que « l’on est dans le symbolique » et que « c’est une manière de sortir de ce dossier ».

2 poids 2 mesures…

Étape 6

Centre des Finances Publiques

• En mars 2013, le rapport de l’Inspection Générale des Finances souligne que le monopole des notaires est justifié non pas par la rédaction des actes mais seulement par leur authentification : « Par conséquent, la rédaction d’un acte soumis à publicité foncière et l’authentification de cet acte en vue de sa publication à la conservation des hypothèques sont deux tâches différentes, qui n’ont pas nécessairement à être accomplies par le même professionnel ».
• Aujourd’hui, avec les nouvelles technologies d’authentification par « jetons individuels » (permet une connexion sécurisée à un espace personnel, un compte ou encore des documents bureautiques) et le développement de la « blockchain » (technologie de stockage et de transmission d’informations avec de hauts standards de transparence et de sécurité), n’importe quel autre professionnel du droit ou de l’immobilier pourrait authentifier les actes afin de leur donner un caractère authentique à valeur juridique incontestable.
• Plus aucune légitimité du monopole

Étape 7

Préfecture de Maine-et-Loire

Préfet = Ministère de l’intérieur = police

Lien avec le procureur de la République…

Arrivée

Château d’Angers

À retenir :

• En 2022, le rapport annuel du médiateur du notariat évoque page 55 que 2000 procédures par an impliquent des notaires devant les tribunaux ce qui représente un ratio brut de 28,73 % des études notariales, 16,50 % des notaires, 164 dossiers par mois ou encore 5,48 dossiers qui passent chaque jour devant un tribunal français.
• À raison d’une moyenne de 10000€ de frais de procédure judiciaire, le préjudice estimé est de 20 millions d’euros par an pour les victimes de ces négligences notariales

L’appréciation de la faute notariale s’effectue par comparaison avec ce que les juges considèrent être un « bon notaire », c’est-à-dire un « officier ministériel normalement diligent ».

Celui-ci devra par conséquent se conduire « en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant ». Tout comportement professionnel qui témoignerait de l’absence de ces qualités pourra donc être considéré comme fautif.

Depuis un renversement de la charge de la preuve, opéré en 1997, « celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation ». Ce n’est donc plus au demandeur de prouver la faute, mais au notaire de rapporter la preuve de l’accomplissement de ses devoirs professionnels.

Séquence souvenirs

• Moyens de communication